종부세 계산기를 돌리기 전에 공제 기준만 알아도 내 집이 과세 대상인지 대략 가늠할 수 있습니다. 1주택자는 공시가격에서 12억 원, 그 밖에는 1인당 9억 원을 빼고 시작하거든요.
계산기는 숫자를 넣으면 답을 주지만, 어떤 숫자를 넣어야 하는지와 단독명의·공동명의 중 무엇이 유리한지는 알려주지 않아요. 그래서 이 글에서는 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도 안내 페이지의 기준으로 직접 계산해 보고, 명의에 따라 결과가 어떻게 갈리는지 비교해 보겠습니다.
목차
종부세는 어떤 순서로 계산될까?
공시가격 합계에서 공제금액을 빼고, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용하는 순서입니다.
국세청 안내 기준으로 주택분 종부세는 아래 단계를 거칩니다. 계산기도 결국 이 순서를 그대로 따라가요.
| 단계 | 계산 내용 (국세청 안내 기준) |
|---|---|
| 과세표준 | (주택 공시가격 합계 − 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원) × 60% |
| 세액 | 과세표준 × 세율 − 누진공제 (2주택 이하: 3억 원 이하 0.5%부터 94억 원 초과 2.7%까지 7단계) |
| 산출세액 | 위 세액 − 종부세 과세표준에 부과된 재산세 상당액 |
| 세액공제 | 1세대 1주택자만: 연령(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%) + 보유(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%), 합산 한도 80% |
| 세부담상한 | 직전년도 (재산세 + 종부세) 상당액의 150%를 넘는 부분은 빼 줌 |
3주택 이상이면 과세표준 12억 원 초과 구간부터 세율이 2.0~5.0%로 올라갑니다. 최종 고지액에는 농어촌특별세가 함께 붙는데, 세율과 계산 방식은 계산기 결과 화면에서 따로 확인하는 편이 정확해요.
공시가격 15억 원 1주택, 직접 계산하면 얼마?
단독명의 1세대 1주택이라면 과세표준 1억 8,000만 원, 재산세 공제 전 세액 90만 원이 나옵니다.
공시가격 15억 원 주택 한 채를 한 사람 명의로 가진 1세대 1주택자라고 가정해 보겠습니다.
과세표준은 (15억 원 − 12억 원) × 60% = 1억 8,000만 원입니다. 3억 원 이하 구간이라 세율 0.5%를 곱하면 90만 원이에요. 여기서 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분을 빼고, 나이와 보유기간에 따른 세액공제를 적용하면 실제 종부세가 나옵니다.
이 재산세 상당액은 재산세 공정시장가액비율과 재산세율까지 얽혀 있어서 손으로 계산하기 까다롭습니다. 그래서 90만 원은 "재산세를 빼기 전 최대치"로 보고, 정확한 금액은 계산기로 확인하는 게 현실적이에요.
부부 공동명의라면 9억씩 공제와 12억 특례 중 뭐가 나을까?
공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 공제받는 방식이 기본이고, 신청하면 1주택자처럼 12억 원 공제와 세액공제를 받는 특례를 고를 수 있습니다.
국세청 공동명의 1주택자 특례 안내에 따르면 특례를 적용하면 공제금액이 12억 원이고 최대 80% 세액공제가 가능하지만, 적용하지 않으면 각각 9억 원씩 공제되고 세액공제는 받을 수 없습니다. 같은 집이라도 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 유리한 쪽이 달라져요.
앞의 공시가격 15억 원 주택을 부부가 절반씩 가졌다면, 기본 방식에서는 각자 7억 5,000만 원이라 9억 원 공제를 넘지 않습니다. 종부세가 나오지 않는 거죠.
공시가격 20억 원 주택을 절반씩 가진 경우는 조금 다릅니다. 재산세 공제 전 금액으로 비교해 보면 이렇습니다.
- 기본 방식: 각자 (10억 원 − 9억 원) × 60% = 6,000만 원 × 0.5% = 30만 원, 부부 합계 60만 원 (세액공제 없음)
- 특례 방식: (20억 원 − 12억 원) × 60% = 4억 8,000만 원 × 0.7% − 누진공제 60만 원 = 276만 원, 여기에 세액공제 적용
특례 방식은 세액공제가 70%면 약 82만 원, 한도인 80%면 약 55만 원으로 내려갑니다. 즉 세액공제를 거의 못 받는 젊은 부부라면 기본 방식이, 나이가 많고 오래 보유한 부부라면 특례 방식이 유리해질 수 있어요. 두 계산 모두 재산세 공제 전 금액이라 대략적인 비교이고, 최종 판단은 계산기로 두 방식을 각각 넣어 보고 하시길 권합니다.
공동명의에서 실거주 여부가 공제에 영향을 주는지 헷갈린다면 종부세 기본공제 거주요건 오해를 정리한 글을 함께 보시면 됩니다.
계산기에 넣기 전에 챙길 숫자와 일정
6월 1일 기준 공시가격, 명의별 지분, 나이와 보유기간을 준비하고 9월 신청 기간과 12월 납부 기간을 기억해 두면 됩니다.
국세청 종합부동산세 법령 안내 기준으로 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 공동명의 1주택자 특례는 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청해야 하고, 한 번 신청한 뒤 변동이 없으면 다음 해부터는 따로 신청하지 않아도 계속 적용돼요. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 6개월 이내 분납도 가능합니다.
계산 자체는 홈택스의 주택분 종합부동산세 간이세액계산 기능으로 해볼 수 있어요. 공시가격, 1세대 1주택 여부, 나이, 보유기간을 넣고 공동명의라면 두 방식을 각각 넣어 결과를 나란히 비교해 보세요.
확인한 곳
위 내용은 2026년 9월 25일 시점의 국세청 안내를 기준으로 합니다. 공고가 갱신됐다면 이 글의 표보다 새 공고를 따라가세요.